2025年上半年，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)回暖趨勢，多個核心城市商品房銷售去化改善，土地投資熱度回升。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年上半年（截至6月25日，下同），北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等城市新建商品住宅網(wǎng)簽成交面積同比均有所增長，其中，深圳同比增速超30%。二手房方面，北京、上海、成都二手房成交套數(shù)同比增長均超20%，深圳同比增長超30%。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，一線城市在優(yōu)質(zhì)供給增加、較強的購房需求支撐等因素帶動下，市場保持較高活力，上半年重點城市整體新建商品住宅銷售面積同比保持增長。在供給縮量與銷售修復推動下，重點城市新房可售庫存普遍下降，出清周期有所縮短。

改善性需求釋放

2025年上半年，新房市場一季度延續(xù)去年政策利好下的積極勢頭，二季度雖有所回落，但核心城市新房市場依然維持較強韌性。

從新房成交特征來看，今年以來，核心城市改善型項目入市節(jié)奏加快，帶動需求持續(xù)釋放，北京、上海、南京、成都等多個城市以改善性需求為主的高總價項目去化表現(xiàn)較好。

從中指研究院監(jiān)測重點城市來看，今年1月份至5月份，30城90平方米至120平方米新房成交套數(shù)占比保持在四成左右，120平方米至144平方米戶型成交首次達到30%。近期走訪北京石景山多個改善型項目看到，普遍最小戶型在90平方米之上，改善性需求較為旺盛。

與此同時，在開發(fā)商加大現(xiàn)房推盤力度，購房者對交房期限有更高要求的背景下，現(xiàn)房的銷售好于期房，占比升至35.6%。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月份至5月份，商品房期房銷售2.3億平方米，同比下降10.0%；現(xiàn)房銷售1.3億平方米，同比增長13.2%。從占比來看，今年1月份至5月份，現(xiàn)房銷售面積占總銷售面積的比重為35.6%，較2024年全年提升4.8個百分點。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，當前改善性住房需求持續(xù)釋放，以及現(xiàn)房銷售占比上升，反映出購房者對于居住品質(zhì)和交付確定性的重視明顯增強。中高端改善產(chǎn)品成為支撐市場成交的重要力量，也在一定程度上穩(wěn)定了核心城市的市場預期。隨著“好房子”標準逐步推廣，市場有望延續(xù)溫和修復態(tài)勢，核心城市改善需求有望繼續(xù)“領(lǐng)跑”成交。

核心城市熱度回升

銷售端的回暖也傳導至土地市場。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，上半年，全國300城住宅用地出讓金同比增長24.5%，土拍平均溢價率達10.3%，較去年同期提升6.2個百分點。

分區(qū)域來看，TOP20城市出讓金占全國比重達66%，整體分化仍然明顯。

其中，一線城市方面，房企積極投資布局，住宅用地推出、成交面積同比均實現(xiàn)增長，出讓金同比增幅達到47%；二線城市方面，不少地區(qū)持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)地塊供應，整體推出面積基本持平，成交面積、土地出讓金分別增長15.7%、36.5%，平均溢價率14.3%；三四線城市則仍然延續(xù)縮量態(tài)勢，平均溢價率維持較低水平。

嚴躍進表示，相比去年，今年更多城市的土拍開始出現(xiàn)溢價，參與競拍的房企數(shù)量明顯增多，市場活躍度有所提升，整體來看，土地市場正在經(jīng)歷一個結(jié)構(gòu)性修復與逐步回穩(wěn)的過程，盡管分化仍存，但信號已較去年更為積極。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，預計下半年政策將圍繞穩(wěn)定預期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風險等方面發(fā)力。在激活需求方面，一方面，加大城中村改造的房票安置力度，促進新增住房需求釋放；另一方面，北上深限制性政策亦有優(yōu)化空間，如優(yōu)化大戶型限購。各地在優(yōu)化公積金貸款、推進住房“以舊換新”等方面也存在優(yōu)化空間。在優(yōu)化供給方面，將持續(xù)完善和落實專項債券收購存量閑置土地、收購存量商品房的配套政策，加速收儲節(jié)奏，改善市場供求關(guān)系。同時，各地“好房子”建設標準、規(guī)范計容規(guī)則等政策也有望加快出臺，并在土地、金融等方面給予更大支持。

來源：證券日報