近日，河南某地印發《關于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）的批前公示》，其中最受關注的一條是，“文件印發后新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售”。加之近期盛傳“我國正考慮對全國住房銷售方式進行重大改革”，引發期房時代即將過去、現房時代即將到來的猜測。

提到預售制、期房，許多人就頭大甚至避而遠之，主要是因為近幾年房地產行業陷入流動性危機，問題樓盤頻出，致使購房者信心走低。但客觀而言，預售制與現售制各有優缺點。在我國住房建設總量不足、需求快速增長階段，“高杠桿、高周轉”的預售制能有效緩解房企資金壓力，促進房地產市場快速發展。而當房地產市場供求關系發生重大變化，居民住房需求從“有沒有”轉向“好不好”，預售制弊端逐漸凸顯，“所見即所得”的現售制則更能滿足人們對防風險、提品質的需求。

正是在樓市進入下行周期、諸多項目爛尾造成不良影響的背景下，黨的二十屆三中全會《決定》明確提出改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。根據不完全統計，2022年末以來，全國已有超30個省（市）出臺現房銷售相關政策，明確部分項目進行現房銷售試點。對比此次的“一律實行現房銷售”，以及“期房時代即將過去”的猜測或者說是期待，需要進一步思考的是，中央反復提及的預售制改革，是指全面取消預售制，還是優化預售制？如今已有地方擬全面取消預售制，會有多少城市跟進？

可以確定的是，推進現房銷售是中長期趨勢，但短期內在全國實行并不現實，相關探索還是要因地制宜、小步走穩。關于房地產市場區域差距，一些地方現房庫存較高，首要任務是解決去化問題；樓市火爆的地方全面推行現房銷售之前，也要考慮現售模式下，開工到銷售的周期從6個月到1年延長至2—3年，帶來的供給減少等問題。有條件的地方探索推行現房銷售，也要精準把控節奏和力度，注意防范新的風險，積極推動房地產業向新發展模式平穩過渡。比如，許多房企已經處于資金鏈緊繃狀態，項目若直接改為現售，回款速度會進一步變慢，反而會加劇爛尾風險。

另外，與預售制適配的政策制度、房企管理方式一時之間也很難扭轉，需要逐步改善。5月7日，金融監管總局局長李云澤透露，“將加快完善與房地產發展新模式相匹配的系列融資制度”，這一說法之所以引發關注，很大程度上就是因為，業內人士認為現房銷售或將成為融資制度重點支持領域，現售制下的房企資金難題有望得到解決。若要大面積推廣現房銷售，除了融資，還需要在土地出讓、規劃報建、交付等方面建立與之相適應的制度，打通現售制的卡點堵點，更好滿足各方期待。

（來源：南方日報）