近期，關(guān)于調(diào)降存量房貸利率的相關(guān)討論逐漸升溫。

目前來看，存量房貸利率與新發(fā)房貸利率相差較大。據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至2024年第二季度末，全國新發(fā)房貸利率已降至3.45%，而目前存量房貸的利率普遍在4%以上。

雖然，借款人提前還房貸將對減輕居民債務負擔、拉動消費增長起到積極作用。但對商業(yè)銀行而言，提前還房貸可謂有利有弊。東方金誠首席宏觀分析師王青表示，對銀行而言，居民較大規(guī)模提前償還房貸，意味著高收益、低風險的優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)流失，這會對銀行利潤形成較為嚴重的侵蝕。更為重要的是，持續(xù)出現(xiàn)較大規(guī)模的提前還貸潮，會向房地產(chǎn)市場傳遞負面信號，不利于扭轉(zhuǎn)市場預期，推動樓市企穩(wěn)回暖。

下調(diào)存量房貸利率有助于緩解“提前還房貸”現(xiàn)象。自去年9月25日起，存量首套房貸利率經(jīng)歷了一波下調(diào)，借款人減少了利息支出。受此影響，提前還房貸規(guī)模一度有所下降。

然而，在多重因素影響下，“提前還房貸”的相關(guān)討論熱度近期又不斷增加，關(guān)于調(diào)降存量房貸利率的呼聲也有所提高。

王青表示，今年啟動第二輪存量房貸利率下調(diào)的概率較大。這對緩解當前消費需求低迷有重要意義。

王青認為，盡管存量房貸利率再下調(diào)，短期內(nèi)銀行經(jīng)營壓力會進一步加大。但是，這個約束或難題并非根本性障礙，監(jiān)管部門可通過引導商業(yè)銀行有序下調(diào)存款利率的方式予以緩解。這能夠在減輕房貸居民家庭負擔的同時，緩解對銀行利潤的擠壓。

招聯(lián)首席研究員董希淼建議，通過“商轉(zhuǎn)公”（商貸轉(zhuǎn)公積金貸款）的形式實現(xiàn)存量房貸利率的下調(diào)。一般而言，公積金住房貸款利率低于同期限的商業(yè)性個人住房貸款。“商轉(zhuǎn)公”有助于減少借款人及其家庭的房貸利息支出，降低還貸壓力。對銀行而言，“商轉(zhuǎn)公”也可能減少房貸提前還貸行為。

（來源：證券日報）