近期，全國各地陸續開啟“地方兩會”時間，總結發展經驗的同時，積極部署新一年工作重點。其中，房地產鏈條長、涉及面廣，是國民經濟支柱產業，也成為各地規劃當中的重中之重。

推動“房地產市場平穩健康發展”成為多地共同愿景。與此同時，基于地域異同，“因城施策”也淋漓展現。

平穩健康發展是共同目標

2023年，“房地產市場供求關系發生重大變化”定調樓市，基于新變化，各地不謀而合開啟房地產政策優化調整之路，而“房地產市場平穩健康發展”是共同目標，“三大工程”（即保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造）則是政策發力的主要方向。

北京、上海、廣州、深圳等一線城市均在政府工作報告中提出，加快推進“三大工程”建設。此外，南京、沈陽、揚州等二三線城市則在政府工作報告中給出了籌集建設保障性住房和城中村改造項目的具體目標。例如，南京提出，2024年“籌集保障性租賃住房7400套、配售型保障性住房2500套左右。”

“‘三大工程’是長效機制落地的體現，也是房地產發展房新模式的抓手。房地產市場平穩健康發展則是穩定房地產市場從粗放式向精細化管理推進的重要體現。”58安居客研究院院長張波表示，2023年住建部就將加快“三大工程”建設，以及“房地產市場平穩健康發展”作為下一步工作的重點，這是根據房地產市場新形勢推出的重要舉措。

而在共同瞄準“房地產市場平穩健康發展”的同時，各地也將“因城施策”的工作原則淋漓盡致地展現出來。例如，一線城市中，北京提出“加強房屋租賃監管”；二線城市中，重慶提出“調整個人住房房產稅政策措施，優化公積金使用范圍和方式，完善二手房交易等政策工具箱 ”；三線城市中，揚州提出“進一步優化房屋征遷安置方式，有序消化存量商品房，大力開發高品質住宅”。

張波表示，房地產市場分化明顯，不僅體現在不同城市之間，更體現在同一城市中的不同區域。因此，“因城施策”，甚至“因區施策”都有極大的必要性，只有更好結合城市房地產市場和人群的特點進行精準調控，才更有利于各地市場的穩定。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，1月份住建部召開城市房地產融資協調機制部署會，要求堅持因城施策，一城一策，充分賦予城市房地產調控自主權。2024年，隨著各地持續落實“因城施策”，各地政策有望繼續優化，供需兩端政策協同下，2024年房地產市場有望逐步筑底企穩。

房企提升銷售仍任重道遠

各地政府報告釋放樓市調整政策信號的同時，也在一定程度上反映出當前樓市存在的部分問題。多地在工作安排中提及“支持剛性和改善性住房需求”“激活房地產消費”等內容，由此可以預見房地產銷售仍有進一步提升的空間。

例如，北京提出，完善租購并舉的住房制度，支持剛性和改善性住房需求，著重解決好新市民、青年人等住房問題等。

事實上，房地產銷售提升空間也確實值得期待。陳文靜說：“2018年以來，一線城市商品房銷售面積整體保持穩定，近兩年人口雖有一定下行，但大規模、高質量的人口優勢依然較為明顯，且各城市城鎮人均住房建筑面積均不足35平方米，改善置換需求旺盛，新房市場長期看好。”

而部分城市也圍繞樓市消費給出了具體解決方案。例如，重慶將“激活房地產消費，調整個人住房房產稅政策措施”“激發改善性住房群體、新就業群體、返鄉群體等住房需求”等內容列為今年的重點工作；濟南提出“促進大宗消費，持續優化購房政策”。

張波表示，從短期政策來看，一方面關注民生，“保交樓”以及降低“存量房貸”等政策切實落地，旨在提升居民的幸福感和獲得感。另一方面，加大對供需雙方的拉動，重點落實“一視同仁”“認房不認貸”的政策，以解決開發商貸款難、購房者貸款成本高的問題。

陳文靜表示，長期來看，預售制度改革、完善住房保障體系、租購并舉、盤活存量以及土地制度改革、完善金融財稅配套制度等均是新發展模式的重要探索方向。未來，新發展模式將加快構建，市場+保障的思路更加明確，保障房建設和供給或將邁出實質性一步。“三大工程”加快推進，也有助于加快構建新發展模式。

（來源：證券日報）