據媒體報道，《關于規劃建設保障性住房的指導意見》(國發【2023】14號文)(以下簡稱“14號文”)已傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構。

專家認為，“14號文”的出臺，或預示著“新房改”即將到來，未來我國住房供應體系將發生顯著變化，保障房的地位明顯提升，“市場+保障”雙軌制將逐漸形成。

從供給側徹底調整供應結構

讓住房回歸居住和民生屬性

據悉，“14號文”提出了保障性住房建設和籌集、保障對象和標準、配售和管理、支持政策等方面的基本原則，具體執行辦法由各地城市政府制定。

具體來看，“14號文”明確了兩大目標，一是加大保障性住房建設和供給，“讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”；二是推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展。

近期房地產市場下滑比較明顯，超出了市場預期。在政策大力紓困和刺激下，利率降到歷史最低，限購政策基本上退出，但效果依然不足。

“最大的問題是‘供需錯配’”。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國網財經記者采訪時坦言，“我們傳統的房地產管理模式必須要進行改革和創新。”

此次，“14號文”提出，規劃建設保障房應按照“工薪收入群體可負擔、項目資金可平衡、發展可持續”的原則，由各地政府按劃撥方式供地和負責建設配套設施，在此基礎上采取市場化方式運作，按保本微利原則配售。

“要從供給側而不是需求側來解決問題，徹底調整供應結構，以實現對需求的匹配。”李宇嘉認為此次房改目的是徹底讓住房回歸居住和民生屬性，讓這部分人群能夠分享到房地產市場和城鎮化的紅利，解決房地產發展不可持續和內需疲弱的問題，也是構建內循環和實現共同富裕的必經之路。

對于第二條提到的“讓商品住房回歸商品屬性”，諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪認為這主要是針對改善性住房需求。

“不排除是接下來限價等政策松綁的信號，比如取消限價限售、土地價格上限等舉措，而且取消限價等情緒已經開始蔓延了。”關榮雪表示，“此前市場消息稱自然資源部建議各地取消土地限價，并且濟南、合肥、成都等城市的土拍規則已有所調整，部分待出讓地塊不再限制土地上限價格，重回價高者得，后續不排除房價會出現一波上漲行情。”

另外，這也將會帶來一定的積極影響，既在一定程度上保證了地方房產稅收收入，也有利于提振房地產市場活躍度，給予房企一定的信心。

成本價供應、封閉流轉

是配售型保障性住房最大特征

值得一提的是，此輪房改對保障對象及配售方案給出了明確的規定。

保障對象重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進人才等群體。以家庭為單位，保障對象只能購買一套保障房。如果是已享受過房改房等政策性住房的家庭申請保障房，需按規定騰退原政策性住房。

各地須按照“保基本”原則，合理確定城鎮戶籍家庭、機關事業單位人員、企業引進人才等不同群體的保障面積標準。

從工薪收入群體來看，主要是包括住房有困難且收入不高的群體。在實際層面上或有兩類分類，即本地戶籍和外來人口。易居研究院研究總監嚴躍進預計各地針對此類群體會有針對性的政策。

從引進人才群體來說，或包括機關事業單位的人才和企業引進人才等。“需要注意的是‘引進人才’和‘年輕人’、‘大學生’的概念還是有所差異的，更強調產業方面的因素。”嚴躍進表示。

配售方案方面，“14號文”提出，保障房將采取市場化方式運作，按保本微利原則，公平公正配售。配售價格按基本覆蓋劃撥士地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定。

同時，保障房必須實施嚴格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規將保障房變更為商品房流入市場。工薪收入群體購買的保障房不得長期閑置。如長期閑置、確需轉讓、因辭職等原因離開機關事業單位或企業的，由各地政府按規定予以回購。

對于此次“14號文”，關于配售型的保障性住房的最大特征，李宇嘉認為是“成本價供應、封閉流轉”。

“該類型住房，土地是劃撥或盤活存量土地，資金來自低息貸款或債券，建設主體的國企城投。”李宇嘉直言這樣的組合能最大限度降低建設成本，實現成本價供應，讓最廣泛的困難群體納入保障。

李宇嘉還談到，封閉流轉一方面能杜絕尋租或套利，使得房源分配給最需要的人群；另一方面，也能避免后期套現導致二手房掛牌量大幅度增加，沖擊商品房市場。

此外，“14號文”還明確要求各地做好政策銜接，協調好保障性住房與公租房、保障性租賃住房和商品房之間的關系。

“新房改”將至

對樓市影響會有多大？

在中指研究院研究副總監徐躍進看來，短期內，規劃建設保障房將有效拉動新開工與開發投資，但恐對剛需商品房市場形成分流影響，保障房供給應以“籌集為主、新建為輔”。

他具體分析，當下我國房地產總體供過于求，多數城市存在較大庫存壓力，剛需入市緩慢，如果大量新建保障房將對商品房，尤其是剛需市場進一步形成分流，一方面或將導致城市中大量剛需未售項目去化難度加大，另一方面，現有客戶手中的中小戶型出售困難也會造成住房置換鏈條受阻，這些都會對商品住房市場銷售造成沖擊。

“14號文”提出，“商品住房庫存大的城市，可改建或收購存量商品住房用作保障性住房，盤活閑置土地和房屋，避免重復建設造成浪費。”

“通過收購市場存量房屋來改建保障房，一方面可以加快保障房供應的節奏，另一方面也可以有效地去化市場庫存，減輕房企資金壓力，促進商品房市場加快恢復。” 徐躍進稱。

從長期影響來看，徐躍進認為，商品住房將回歸商品屬性，專注滿足改善性住房需求，房企的產品邏輯將會調整。

李宇嘉認為我們可以學習新加坡的住房制度內核，落實“居者有其屋”的理念，保障每一個國民能健康、體面獲得居住，并能享受到圍繞居住的均等化公共服務。將新的住房保障制度落實到位，真正解決中間斷層的問題。

“保障房的大規模建設與供應，對房地產行業、市場、企業都將產生重大影響。” 徐躍進表示。“本次《關于規劃建設保障性住房的指導意見》的出臺，或預示著‘新房改’即將到來，未來我國住房供應體系將發生顯著變化，保障房的地位明顯提升，“市場+保障”雙軌制將逐漸形成。”

（來源：中國網財經）