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  • 為什么別人4.2%,我的4.3%?房貸利率下調首日,銀行App一度“擠崩”!

    2023-09-26 16:12:24 作者:盧祥勇

    自9月25日起,包括四大行在內的多家銀行開始批量下調存量首套房貸利率。當日,“存量房貸利率今起下調”的話題沖上熱搜,在大量房貸借款人同時打開自己手機銀行APP查詢之際,部分國有大行、股份行和城商行的手機銀行APP或小程序一度出現系統繁忙或顯示延遲的現象。

    不過截至發稿前,絕大多數銀行APP的相關功能已可正常使用。

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    在政策實施首日,從媒體報道和網友曬出的帖子看,減少的月供金額少則近百元,多則數千元。甚至有網友調侃說,“一天就省下了一年的工資”。

    也有網友疑問,在同一個城市,“為何別人調降之后是4.2%,我的卻是4.3%?”

    為何是4.3%不是4.2%

    據了解,像北京、上海等一線城市,如果房貸總額在200萬元以上,利率調降之后,每月節省的房貸月供甚至可能超1000元。

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    杭州的陳先生2021年9月利率“站崗”,這次從LPR+145bp降至LPR,1.4萬元月供縮減至1.24萬元,節省了30多萬元利息。同一個時間段買房的金女士,調整前的利率更高,達5.85%(LPR+155bp),調整后為4.3%(LPR)。

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    25日下午,杭州的肖女士特地點了杯奶茶慶祝。2017年她購入首套房,目前剩余本金170多萬元,這次調整了10個bp,幅度不算大,目前每個月少還90多元,等接下來的重定價日還能再降10個bp。

    為什么有些人調整后是4.2%,有些人是4.3%?這是因為重新定價日的不同。

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    人民銀行會在每月20日公布最新的LPR,其具體數值一年內可能會變動多次。根據政策規定和合同約定,存量房貸一般每年調整一次。

    有人的房貸利率重定價日是每年的1月1日,即每年1月1日調整一次,這類人群目前仍要執行2022年12月的LPR,也就是4.3%,假如年內LPR不再調整,由于今年6月LPR降至4.2%,明年1月1日,貸款利率則會降至4.2%。但也有人房貸利率的重定價日是在每年的貸款日調整——比如10月發放的貸款,以后每年10月調整一次。

    比如上文中的金女士,她的重定價日是4月7日,參照是今年3月份5年期以上LPR,也就是4.2%。而肖女士的重定價日是11月1日,在重定價日之前參照的還是去年10月的LPR,也就是4.3%。如果今年10月公布的LPR仍是4.2%,那么11月1日起她的利率將調整至4.2%。

    嚴躍進介紹,此次存量房貸利率調整后,實際上市場上出現了三種不同的月供利率:一部分是低于年初LPR4.3%的,這部分群體普遍是過去貸款的時候拿到過折扣,已經執行了低于4.3%的利率,所以不參與此次調整;而等于4.3%的利率則是最普遍的,各地銀行從便捷和統一操作來看,基本上都做到了4.3%的利率,比如一些業主可能過去利率為5.3%,直接減少了100個基點,其減負效應非常明顯;還有一部分高于4.3%的利率,主要是北京和上海2020年以后購房的群體,此次也可能可以下調,但是購房時底線就是LPR+55基點,即4.85%。

    利率調整變成還款年限調整?

    建行回應:暫時現象

    9月25日,存量房貸利率調整集中落地。不少建設銀行房貸客戶在社交媒體反映,打開該行手機APP后并未顯示房貸利率下調;也有人表示,當前APP顯示每月還款金額與此前相比并未發生變化,而是縮短了貸款期數,由此引發部分網民疑問。

    一位家住南京的建行客戶表示,已有建設銀行工作人員向其解釋稱,“貸款基本信息的利率要9月26日更新,除了存量房貸利率調整界面查詢到的房貸數據,其他界面包括還款計劃、期限等都暫未更新,展示數據并不準確”。

    對于“貸款縮短期限”的問題,上述工作人員還解釋稱,“目前查詢還款計劃時,以往月供數據匹配到新利率計劃,系統會出現自然縮期現象,待次日重新查詢后,月供金額會降低。”簡而言之,當前客戶查詢的結果并不是最終結果,以9月26日8點后查詢的結果為準。

    建設銀行深圳分行相關人士回應稱,這是查詢路徑不對導致的暫時現象。“有客戶按照老路徑進入‘我的貸款’模塊去查,發現信息不對,其實這里目前顯示的不是最終結果。以9月26日8點后查詢的結果為準。”上述人士稱,目前建行客戶查詢的正確路徑是:進入手機銀行里的“存量貸款利率調整”模塊查詢。

    據建設銀行9月25日發布的存量房貸利率批量調整問答,9月25日8:00起,客戶可通過手機銀行APP、“建行智慧個貸”小程序等渠道“存量房貸利率調整”功能查詢利率調整結果;其他入口查詢將于9月26日更新利率信息。

    對于查詢利率調整后客戶的每期還款金額,建行稱,9月26日8:00起,客戶可登錄建設銀行手機銀行APP,點擊“借錢”-“我的”界面查詢當期還款金額,點擊“詳情”-“還款計劃”可查詢利率調整后剩余還款期每期還款金額。

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    銀行讓利緩解提前還款壓力

    據業內人士估算,存量首套房貸利率調整后,逾4000萬戶、上億居民的財務負擔會有明顯下降,平均降幅約為0.8個百分點。“下調存量首套房貸利率,不可避免地會對銀行利息收入帶來一定影響,銀行凈息差將進一步承壓。”東方金誠首席宏觀分析師王青說。

    中信銀行副行長謝志斌曾透露,中信銀行個人住房按揭貸款規模約9500億元,其中利率高于新增貸款利率的存量房貸規模約6000億元。預計存量房貸利率每降低10個基點,將會對該行房貸收益產生約6億元的影響。

    盡管如此,多家大行仍積極批量調整存量首套房貸利率,中小銀行也陸續參照國有銀行制定并發布實施細則。

    建行相關人士表示,此次調整將會對商業銀行的利息收入及凈息差產生一定壓力,但同時也會從一定程度上緩解按揭貸款的提前還款需求,有助于規范住房信貸市場秩序,推動房地產市場平穩健康發展。

    在湖南永州買房的歐陽先生表示,“知道存量首套住房貸款利率將下調后,我果斷取消了提前還款申請,把原本要歸還農行的40萬元作為后續企業經營的重要資金。”他曾于8月向銀行申請提前歸還房貸,但得知當前5.035%的房貸利率將下調至4.3%后,立馬取消了9月中旬正式還款的預約。

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