供應緊張引發的房價上漲，加上抵押貸款利率的上升，已經將美國的房地產買家們的住房負擔能力壓低至近40年來的最低水平。

美東時間周四（8月17日），房地美30年期固定抵押貸款的平均利率從一周前的6.96%躍升至7.09%，創2002年以來新高，且較一年前的5.13%大幅上漲。對于房地產市場內的潛在買家來說，等待融資成本回落就像是一場風險極高的賭博。

而在這樣的行情下，巴菲特卻開始在樓市押下重注。伯克希爾哈撒韋本周一提交給SEC的文件顯示，該公司已投資美國三大房屋建筑商：霍頓房屋、萊納建筑以及NVR Inc.，持股總價值超過8億美元。這三家公司年初至今的累計漲幅均超過30%。

對此，全球房產科技公司居外IQI集團聯合創始人兼集團CEO Kashif Ansari在接受采訪時指出，“利率的高企使的業主們越來越不愿賣掉手頭現房，因此更多的買家會轉向新房市場，這對房屋建筑商是一個利好。同時，越來越多的買家會轉向出租房市場，從而推高房租，出租公寓市場會變得引人關注。”

抵押貸款利率或升至8%上方

除了30年期固定抵押貸款平均利率創21年新高本身外，美聯儲于美東時間公布的7月份會議紀要顯示其可能進一步加息，這加大了美國抵押貸款利率可能上破8%的風險。

去年抵押貸款利率回落是美國房地產市場放緩的核心因素，但隨著美聯儲開啟近40年來最激進的加息周期，如今美國的抵押貸款利率已大幅走高。美聯儲7月份會議紀要顯示，政策制定者認為“通脹存在顯著的上行風險”，暗示未來還會有更多的加息，因此抵押貸款利率或面臨進一步的上行壓力。

《紐約時報》報道中稱，美國的抵押貸款利率通常跟隨10年期美債收益率的走勢，而后者則受到多種因素的影響，包括市場對通脹走高的預期、美聯儲（官員）的公開言論以及市場反應。本周四的美聯儲會議紀要“嚇壞”市場，導致10年期美債收益率自2007年年以來首次突破4.3%關口。

隨著抵押貸款利率的大幅走高，美國抵押貸款銀行家協會（MBA）的另一項指標顯示，截至8月11日當周，30年期固定抵押貸款的平均合約利率升至7.16%，導致當周抵押貸款申請量環比下降0.8%，降至近7月以來的新低。總體而言，美國最新的購房需求同比大幅下滑了26%。

從上圖可以看出，自今年5月底以來，美國30年期固定抵押貸款利率一直保持在6.5%以上，7月中旬以來漲速明顯加快。上一次該利率突破7%關口是在去年11月，當時達到7.08%。

業內人士稱，一些信用評分較低、債務較高的購房者得到的抵押貸款利率甚至在8%左右。目前正在辦理抵押貸款的購房者已經希望等到一兩年后利率下降時再進行融資。

投資性客戶和當地客戶受影響最明顯

在抵押貸款利率高企之外，美國的房源供應也趨于緊張。

全美房地產經紀人協會（NAR）的數據顯示，今年6月份美國存量房交易量較上年同期下滑了近19%。房源的短缺導致美國房價目前居高不下：6月份，一套存量房的中位數價格為41.02萬美元，是NAR自1999年開始有記錄以來的第二高價格，僅略低于一年前的41.38萬美元的紀錄高點。而供應端的緊張也限制了二手房的銷售。

據Black Knight Inc.的Optimal Blue利率鎖定數據顯示，供應緊張引發的房價上漲，加上抵押貸款利率的上升，使得目前的美國房地產買家的負擔能力降至1984年以來最低。

Black Knight負責企業研究策略的副總裁Andy Walden稱，如果抵押貸款利率繼續走高，借貸成本可能會讓更多買家望而卻步，從而給成交帶來壓力，最終可能壓低價格。

不過，美國格威諮詢公司（Fortune Gateway Consulting）董事長Eric Chen在接受采訪時指出，美國抵押貸款利率的走高，受到影響的多為投資型客戶和美國當地的客戶，海外客戶多為全款買房，所以不太被美國房貸利率影響。

分析師表示，他們預計美國抵押貸款利率短期內將保持在高位，到今年年底才會開始逐步降溫。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun預計，今年年底至明年春天，抵押貸款利率將開始放緩并降至6.5%，但這仍是2021年的兩倍還多。Lawrence Yun補充稱，美聯儲抗擊通脹的能力以及最近惠譽下調美國主權信用評級的行為仍在短期內給抵押貸款利率帶來上行壓力。

就在本周二（8月15日），高盛還上調了對美國房價的預測，預計今年房價將上漲1.8%，2024年將上漲3.5%。該行分析師在一份報告中稱，這對買家來說仍然是沉重的負擔，理由是住房供應趨緊，且住房需求穩定。

不過，一旦抵押抵款利率達到周期峰值，接下來對于房地產買家來說將是“一片坦途”。《紐約時報》報道中稱，當2002年4月美國抵押貸款利率到達上一輪的周期高點后，美國購房者享受了多年的利率下降紅利，2020年疫情剛開始時甚至降至了3%下方。

巴菲特8億美元押注美國樓市

在這樣的行情之下，巴菲特卻在樓市下重注。

伯克希爾哈撒韋本周一向SEC提交的文件顯示，該公司已投資美國三大房屋建筑商：霍頓房屋、萊納建筑以及NVR Inc.。伯克希爾哈撒韋買入這些股票的價值超過8億美元，其中持有的霍頓公司股票價值就超過7億美元。

《財富》報道中稱，雖然巴菲特并未公開說明這筆投資背后的動機，但可以肯定的是該公司購買這些股票的同時美國房屋建筑商股票正在大幅上漲。

今年年初至8月17日收盤，美國房屋建筑商行業的表現十分出色：霍頓房屋和萊納建筑的股價分別上漲了31.8%和30.96%，NVR Inc.上漲了30.56%。相比之下，標準普爾500指數（S&P 500 index）今年的漲幅僅為13.83%。

推動這些房地產公司股價上漲的原因可以歸結為：去年，房貸利率大幅上漲的沖擊導致房價暴跌，新房銷售量也急劇下跌，但美國的新屋銷售在2023年有所回升。今年6月，新房銷售量同比增長23.8%。 

新房銷售量反彈的一個主要原因在于，房屋建筑商實施了創新策略以提高市場的住房負擔能力并吸引購房者。不同于庫存依然緊張、房價居高不下的存量房市場，在新房市場中，房屋建筑商降低了凈有效房價。 

全球房產科技公司居外IQI集團聯合創始人兼集團CEO Kashif Ansari表示在接受采訪時也指出，“歷史性的高利率揮之不去，目前業內預測高利率將會維持到明年。業主、買家和房產業界將不得不接受這個現實，而美國樓市也會發生巨大轉變：高利率使業主越來越不愿賣掉手頭的房屋，因此更多的買家會轉向新房市場，利好建筑商。越來越多居民會轉向出租房市場，從而推高房租，出租公寓市場會變得引人關注。當利率高出2~3個百分點，30年期的利息累積下來，還款數幾乎將增加一倍之多，因此大多數買家只能選擇等待利率重回新冠疫情前的水平。”