在7月24日政治局會(huì)議作出“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”重要部署之后，業(yè)內(nèi)發(fā)展信心顯著增強(qiáng)的同時(shí)，也對(duì)如何落實(shí)、如何調(diào)整展現(xiàn)出極大的關(guān)注。

7月31日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)“切實(shí)抓好黨中央決策部署貫徹落實(shí)”，并對(duì)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策提出了兩點(diǎn)要求：一是“根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措”，二是“加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式”。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的相關(guān)部署，既是對(duì)此前政治局會(huì)議的響應(yīng)落實(shí)，也明確了接下來(lái)需求端因城施策的政策思路。

“供不應(yīng)求”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮┻^(guò)于求”

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，近幾年不少城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供過(guò)于求，而很多城市采取的調(diào)控政策是2017年以來(lái)根據(jù)房?jī)r(jià)不斷上漲的供不應(yīng)求的形勢(shì)制定的。

“所以，下一步各城市需要因城施策，根據(jù)各地房地產(chǎn)的供求關(guān)系，制定不同的房地產(chǎn)調(diào)控政策?！彼硎?，“人口凈流出的、房地產(chǎn)供過(guò)于求的城市，房地產(chǎn)政策的調(diào)整力度要大一些，限購(gòu)限貸限價(jià)限售政策都應(yīng)該做出優(yōu)化調(diào)整，甚至取消；人口凈流入的、房地產(chǎn)供不應(yīng)求的城市，房地產(chǎn)政策調(diào)整的力度要小一些，限貸限價(jià)限售政策要適當(dāng)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，限購(gòu)主要根據(jù)人才、人口政策做出調(diào)整?！?/p>

相對(duì)于三四線城市，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)更加堅(jiān)挺。不過(guò)趙秀池認(rèn)為，即使是一線城市，也應(yīng)該認(rèn)房不認(rèn)貸、降低首套房首付款比例，降低房貸利率，包括新增貸款和存量房貸利率，還要調(diào)整普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)，讓更多人得到普通商品房的優(yōu)惠房貸和稅收。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青也認(rèn)為，接下來(lái)可能會(huì)在因城施策原則下，適度放寬包括一線城市部分區(qū)域在內(nèi)的限貸限購(gòu)措施。各地將普遍加大公積金購(gòu)房支持力度，在全國(guó)范圍內(nèi)加快推進(jìn)“帶押過(guò)戶”模式、激活二手房市場(chǎng)，以及進(jìn)一步引導(dǎo)居民房貸利率下行，乃至適度下調(diào)存量房貸利率等。他預(yù)計(jì)下半年5年期以上LPR報(bào)價(jià)有可能單獨(dú)下調(diào)。

“總的目標(biāo)是引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸。這對(duì)下半年穩(wěn)增長(zhǎng)和防風(fēng)險(xiǎn)都具有重要意義?！蓖跚啾硎?。

“構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式”有望提速

如果說(shuō)將政策取向從“防過(guò)熱”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺肋^(guò)冷”是適應(yīng)樓市供求關(guān)系變化的應(yīng)時(shí)舉措，那么構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式則是長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)。

房地產(chǎn)行業(yè)“探索新的發(fā)展模式”是在2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上首次提出。此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式”，引發(fā)了廣泛關(guān)注。

趙秀池表示，房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式應(yīng)該是不同于過(guò)往以“大拆大建”為主的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式，而是適應(yīng)新時(shí)代租購(gòu)并舉住房制度，以城市更新為主、“大拆大建”為輔的多元化房地產(chǎn)良性循環(huán)發(fā)展模式。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式之下，行業(yè)和企業(yè)都將迎來(lái)角色轉(zhuǎn)變?！皬男袠I(yè)角度來(lái)看，新模式或?qū)@租購(gòu)并舉體系建設(shè)、完善預(yù)售制度并推動(dòng)現(xiàn)房銷售等方面展開(kāi)；從企業(yè)角度來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)需要由開(kāi)發(fā)商向服務(wù)商轉(zhuǎn)型。”

那么，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式如何推進(jìn)落實(shí)？趙秀池認(rèn)為，需要一系列相應(yīng)的法規(guī)制度政策等頂層設(shè)計(jì)。“在‘房住不炒’的定位下，做好城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、房地產(chǎn)規(guī)劃，處理好政府與市場(chǎng)、房地產(chǎn)與人口、房地產(chǎn)業(yè)金融、新城開(kāi)發(fā)與舊城改造、租賃住房與產(chǎn)權(quán)類住房、商品房與保障房、住房與非住房的關(guān)系，使居者有其屋，房地產(chǎn)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)良性循環(huán)與可持續(xù)發(fā)展。”

（來(lái)源：中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)）