北京的新盤入市速度在加快。

2022年6月19日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)出了最新一張預售證，昌平區(qū)珺和佳苑被準許預售67700.66平方米，均價在6萬元/平方米左右。這距離2月17日項目開發(fā)商建發(fā)在北京2022年首批集中供地中以27.715億元拿下該地塊僅過去了4個月時間。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長苗樂如通過電話向記者表示：“這種現(xiàn)象的岀現(xiàn)，更說明政策希望房地產(chǎn)市場回到正軌。”

新“高周轉(zhuǎn)”

5月28日，豐臺區(qū)玉泉營街道紀家廟村JJM-007地塊潤澤嘉園取得了預售證，該地塊同樣也是在2月17日成功出讓的。4月底，該地塊項目取得施工許可證，從拿地到取得施工許可證用時僅64天，創(chuàng)造了豐臺區(qū)集中供地以來辦理施工許可證的最快紀錄。

事實上房地產(chǎn)項目周轉(zhuǎn)加速趨勢近期愈發(fā)明顯。

3月22日，北京規(guī)自委官方表示：“市規(guī)劃自然資源委順義分局主動靠前服務(wù)，全面提升效率，壓縮審批時限，創(chuàng)造了‘自拿地到規(guī)劃許可26天辦結(jié)’的全市第一速度。”此前的2月17日，京能龍湖熙上取得了預售證，該項目從地塊成交到取得預售證共計55天。

目前最快的紀錄是45天。4月2日，薈智里、和華嘉園雙雙取得預售證，從土地出讓到拿到預售證，僅僅用了45天。

曾經(jīng)，高周轉(zhuǎn)是碧桂園的標簽，憑借著這一模式，碧桂園一躍而成為“宇宙第一房企”。而碧桂園最廣為熱議的“456”法，要求的是4個月開盤銷售、5個月現(xiàn)金回籠、6個月達到資金收支平衡。

如今來看，北京近期項目的入市速度要快于彼時的碧桂園。

“回到正軌”

5月10日，苗樂如曾通過電話向記者表示：“這種現(xiàn)象的岀現(xiàn)，更說明政策希望房地產(chǎn)市場回到正軌。”

根據(jù)北京市統(tǒng)計局，2021年，北京房地產(chǎn)市場銷售仍舊在增長，全市商品房銷售面積為1107.1萬平方米，同比增長14%。其中，住宅銷售面積為877.1萬平方米，增長19.6%。

但需要看到的是，2021年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積已經(jīng)在下降了，為1895.9萬平方米，同比下降36.9%。其中，住宅新開工面積為1025.9萬平方米，同比下降40.2%；

2022年各項數(shù)據(jù)則下降明顯。1-5月，北京全市商品房銷售面積為315.7萬平方米，同比下降16.8%。其中，住宅銷售面積為232.2萬平方米，下降27.6%；北京全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為1755.3億元，下降19.2%。其中，定金及預收款為878.6億元，下降30.4%；國內(nèi)貸款為339.5億元，下降17.5%；自籌資金為257.4億元，下降13%。

苗樂如說：“實際上近期北京在政策方面做了很多探索，例如土地出讓、預售資金管理，都是為了讓房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

土拍方面，北京增加了一些新舉措，例如商品住宅用地預申請。4月1日，北京發(fā)布第二批集中供地中11宗商品住宅用地預申請公告，北京市規(guī)自委官方表示：“今年以來，市規(guī)劃自然資源委對預申請機制進行了優(yōu)化，對于參與預申請后競得商品住宅用地的企業(yè)，其50%的土地開發(fā)建設(shè)補償費由原來的成交后30個自然日內(nèi)繳清延長至成交后4個月內(nèi)繳清，從而鼓勵企業(yè)積極參與土地市場競買活動，提升市場活力。”

6月19日，北京市規(guī)自委介紹了北京落實“用地清單制”改革的情況，例如將“企業(yè)跑”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;政府干”，“將清單11項工作前移，在土地供應(yīng)前，政府會組織完成地質(zhì)災(zāi)害危險性評估、壓覆重要礦產(chǎn)資源評審、地震安全性評價、交通影響評價、水影響評價、考古調(diào)查勘探、市政方案綜合等相關(guān)評估報告的編制工作，出具審查意見；同時，針對歷史建筑、古樹名木、危化品等事項，開展現(xiàn)場踏勘、測繪工作。為拿地企業(yè)節(jié)省人力、物力成本的同時，縮短二級開發(fā)建設(shè)前期評估、調(diào)查、論證工作周期。”

相比于2021年北京第二批次集中供地26宗地塊因無房企報名而延期，2022年6月1日結(jié)束的本年度第二批次集中供地僅3宗流拍已屬相當平穩(wěn)。

“提速會是比較明確的方向”

近期很多房企員工則直言壓力倍增。

2月中旬，一名房地產(chǎn)工作人員曾當面向記者表示：“現(xiàn)在各個房企已經(jīng)不再提幾年前的‘高周轉(zhuǎn)’了，但實際上現(xiàn)在的強度比那個時候還要高，所有人用連軸轉(zhuǎn)都不足以形容。資金成本在這擺著，能加快一點開工入市，房企的資金壓力就會小一點。”

一些房企人因工作壓力而選擇離開，其中一名伙伴5月初通過微信告訴記者：“我能明顯感覺到，房企在壓縮費用，但同時還要求提效，一時間多了很多原本沒有的工作，對各種細節(jié)越摳越細，同事間還要比較競爭。”

對于眼下的這種“高周轉(zhuǎn)”現(xiàn)象，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波通過微信告訴記者：“北京近期取得預售證速度確實有所加快，這和相關(guān)部門效率提升有比較大的關(guān)聯(lián)性。總體來看，未來北京整體提速會是比較明確的方向。”

“北京對于房企來說，無論是城市能級還是中高端需求，都是一個必須重視的市場，有著很強的吸引力。北京對于整個京津冀區(qū)域也有很強的帶動作用，這個市場是不能小視的。”