近期，首批公募9只REITs相繼發(fā)布限售份額解禁公告，參與戰(zhàn)略配售的機(jī)構(gòu)投資人所持場(chǎng)內(nèi)份額將在6月21日限售期滿，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT亦有公布場(chǎng)外份額解禁。

據(jù)悉，紅土鹽田REIT、華安張江REIT、中金普洛斯REIT解禁后，可流通份額將占到基金全部份額的80%。但業(yè)內(nèi)人士指出，有類固收配置需求的機(jī)構(gòu)或不會(huì)因此而選擇離場(chǎng)，不僅如此，在實(shí)施分紅前退出則無(wú)法享受期間產(chǎn)生的分紅收益。

流通份額最高80%，多為場(chǎng)內(nèi)份額解禁

去年6月21日，滬深交易所首批9只公募REITs上市。近期，首批REITs均已公布限售份額解禁的提示性公告。

平安廣州廣河REIT在5月24日發(fā)布公告，根據(jù)限售期約定，包括中國(guó)平安人壽保險(xiǎn)股份有限公司、東興證券等23家機(jī)構(gòu)在內(nèi)的多項(xiàng)資管計(jì)劃、理財(cái)產(chǎn)品及信托投資計(jì)劃即將滿足12月限售約定，相關(guān)投資方系戰(zhàn)略配售限售類型，6月21日將滿足解除限售條件。

與之類似，首批9只公募REITs在最近一個(gè)月內(nèi)均發(fā)布類似公告，提示解除限售條件的持有方詳情。總體來(lái)看，相關(guān)持有方均是REITs未上市前獲配的機(jī)構(gòu)投資人，且多數(shù)僅為場(chǎng)內(nèi)份額解禁，部分REITs因存在場(chǎng)外份額限售也同期公布了相關(guān)解禁信息，包括富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT。

隨著場(chǎng)內(nèi)限售份額的解禁，相關(guān)REIT的流通份額占比進(jìn)一步提升。統(tǒng)計(jì)顯示，部分REITs解禁后，流通份額最高可達(dá)基金總份額的80%。中金普洛斯REIT、華安張江REIT、紅土鹽田REIT相關(guān)戰(zhàn)略配售份額解禁后，可流通份額合計(jì)將占到基金總份額的80%；浙商滬杭甬REIT解禁后流通份額占比最低，為41.05%。

由于部分REITs不存在場(chǎng)外份額限售的情形，因此本次限售解禁份額多系場(chǎng)內(nèi)份額持有方。有公募界人士在5月30日同記者交流時(shí)表示，場(chǎng)外份額在符合相關(guān)辦理?xiàng)l件的前提下通過(guò)跨系統(tǒng)轉(zhuǎn)托管至場(chǎng)內(nèi)后即可上市流通，也可通過(guò)基金通平臺(tái)辦理場(chǎng)外份額交易服務(wù)（僅限賣出）。

“轉(zhuǎn)到場(chǎng)內(nèi)要通過(guò)證券賬戶完成，券商會(huì)根據(jù)轉(zhuǎn)換要求做一個(gè)關(guān)聯(lián)，即持有人場(chǎng)內(nèi)和場(chǎng)外賬戶的關(guān)聯(lián)，然后去到認(rèn)購(gòu)機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)托管業(yè)務(wù)，就可以到二級(jí)市場(chǎng)交易。”該公募界人士說(shuō)道。

從首批公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)的收益率來(lái)看，雖然首尾差距較大，但總體上保持正收益。Wind統(tǒng)計(jì)顯示，截至2022年5月27日，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格平均已漲近15%，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT區(qū)間漲幅超過(guò)40%，平安廣州廣河REIT同期漲0.52%。

持有人提前退出或無(wú)法享受分紅收益

此外，公募REITs的收益來(lái)源不僅在于權(quán)益，也在于分紅收益的積累。以首批9只REITs來(lái)看，成立以來(lái)的分紅次數(shù)不同，有的僅完成一次分紅，有的則已經(jīng)完成兩次。

“持有人在分紅之前賣出的話是不能享受分紅的。”前述公募界人士坦言，分紅及權(quán)益收益可以疊加，但未實(shí)施分紅前退出則不能在后期實(shí)施分紅的時(shí)候要求追加。記者也在披露的公告中發(fā)現(xiàn)，有的REIT今年暫未實(shí)施分紅，但機(jī)構(gòu)給出的2022年度凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測(cè)值近9%。

浙商滬杭甬高速REIT在5月23日公布的限售解禁提示公告中列示，倘根據(jù)5月20日收盤價(jià)9.719元/份在二級(jí)市場(chǎng)買入該基金，根據(jù)測(cè)算，2022年度凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測(cè)值將在8.89%。Wind統(tǒng)計(jì)顯示，浙商滬杭甬高速REIT在2021年度有一次分紅記錄，2022年暫無(wú)分紅。

此外，其他REITs也均給出首發(fā)買入及近期買入兩種類型的分紅測(cè)算值，2022年度凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測(cè)值多在5%上下。都已完成至少一次分紅，首批9只REITs未在今年實(shí)施分紅的僅浙商滬杭甬高速REIT。

不過(guò)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，公募REITs類似固收產(chǎn)品，而投資者也對(duì)公募REITs的回報(bào)水平早有準(zhǔn)備，所以解禁后只要沒(méi)有退出的要求，投資者就不會(huì)輕易減持。

有投資界人士在5月30日同記者交流時(shí)表示，風(fēng)險(xiǎn)收益偏好決定了并不是所有資金都追求高風(fēng)險(xiǎn)高收益，也有低收益但低風(fēng)險(xiǎn)的需要。“有些資金就是會(huì)選擇固收類投資方向。”

事實(shí)上，企業(yè)借助旗下REITs平臺(tái)，是可以實(shí)現(xiàn)“投資建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-退出-再投資”的良性循環(huán)，亦對(duì)企業(yè)回籠資金、降低負(fù)債率，助力業(yè)務(wù)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)張均有益處，所以未來(lái)REITs實(shí)施擴(kuò)募也為投資人提供了更多估值想象空間。

不過(guò)，公募REITs目前對(duì)于基礎(chǔ)資產(chǎn)的要求、特別是盈利穩(wěn)定性要求較高，前述投資人表示，如果沒(méi)有加入更多高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)資產(chǎn)，REITs也就沒(méi)有擴(kuò)募的基礎(chǔ)。