近日，險資集中投資不動產(chǎn)項目引發(fā)市場關(guān)注。中國保險行業(yè)協(xié)會官網(wǎng)信息顯示，今年上半年，泰康人壽、平安人壽、和諧健康、太保壽險等4家保險公司披露了對11個不動產(chǎn)項目的投資進展。與去年同期只有2家保險公司披露2個不動產(chǎn)項目的投資情況相比，今年險企的投資熱情明顯攀升。

險資今年以來對不動產(chǎn)的偏愛主要出于哪些考慮？這是否可以作為險資新一輪“買買買”的信號？

4家險企半年“掃貨”11個不動產(chǎn)項目

市場關(guān)注度最高是平安人壽對來福士項目的投資。平安人壽從新加坡凱德置地集團及私募基金獲取上海來福士廣場等6個商業(yè)辦公不動產(chǎn)項目60%至70%的股份，總投資金額約為330億元。同時，平安人壽擬向其中5家項目公司提供41億元的股東借款，投資預(yù)計在2021年三季度正式完成。

在平安人壽出手之前，今年6月初，和諧健康已出資90.6億元收購北京SK大廈，創(chuàng)下疫情以來單棟寫字樓大宗交易總價的最高紀錄。此前，太保壽險披露了投資上海市黃浦區(qū)淮海中路街道123、124、132地塊的情況，出資額約1.12億元。

除了上述3家保險公司在商業(yè)地產(chǎn)上的投資之外，泰康人壽披露的10余條投資信息大多指向泰康保險集團旗下養(yǎng)老社區(qū)項目，包括泰康北京燕園養(yǎng)老社區(qū)和泰康集團大廈。

集中投資或基于三種考慮

業(yè)內(nèi)人士分析，從投資目的來看，險資今年的不動產(chǎn)投資主要基于三種考慮。

一是解決自用需求持有不動產(chǎn)。大型保險公司有龐大的人力隊伍，辦公、業(yè)務(wù)開展等均需要大面積的辦公場所。泰康人壽投資泰康集團大廈、太保壽險投資太平橋中心地塊等均基于此考慮。

二是基于資產(chǎn)負債匹配的投資行為。清華大學五道口金融學院中國保險和養(yǎng)老金研究中心研究總監(jiān)朱俊生表示，保險資金負債期限較長，與房地產(chǎn)投資的資金期限相匹配，可以幫助保險公司更好地做資產(chǎn)負債的久期匹配。

中泰證券在研究報告中分析，一方面，商業(yè)地產(chǎn)的久期足夠長，能夠滿足險資資產(chǎn)負債久期匹配的需求。根據(jù)平安集團的披露，平安人壽保單的負債久期一般在15年左右，目前固定收益類資產(chǎn)久期仍存在缺口，在7年以內(nèi)。另一方面，此次其收購的6個來福士項目均處于核心城市的核心地段，去年在疫情影響下平均出租率仍有90%，現(xiàn)金流充裕，疊加長期地價升值，基本可以達到險資的長期收益率目標。

三是對養(yǎng)老社區(qū)的布局。今年保險公司普遍加大了對養(yǎng)老社區(qū)的投資，記者從業(yè)內(nèi)了解到，除了泰康人壽外，還有多家保險公司今年也加大了對養(yǎng)老社區(qū)的投資布局。

新一輪“買買買”信號并未出現(xiàn)

實際上，險資對于商業(yè)地產(chǎn)的青睞由來已久。早在幾年前，險資就開始大舉在全球各地收購商業(yè)地產(chǎn)。對外經(jīng)濟貿(mào)易大學保險學院教授王國軍介紹稱，前幾年險資在房地產(chǎn)上的投資相對比較成功，投資收益普遍較好。近兩三年全球房地產(chǎn)市場不景氣，險資這方面的投資熱情也有所下降。不過今年上半年，商業(yè)地產(chǎn)市場有所恢復(fù)，險資投資熱情隨之回升。

記者從業(yè)內(nèi)了解到，上半年的情況并不能完全看成險資新一輪“買買買”的信號。朱俊生表示，一方面，房地產(chǎn)政策調(diào)控比較復(fù)雜，保險公司對房地產(chǎn)價格走勢趨勢及宏觀判斷會出現(xiàn)分歧。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)項目背后涉及很多保險公司并不很熟悉的領(lǐng)域，保險公司以股權(quán)投資的形式介入后，對這個領(lǐng)域的研判能力也面臨挑戰(zhàn)。

對于養(yǎng)老地產(chǎn)的布局，部分保險公司也有所猶豫。王國軍表示，目前保險公司做重資產(chǎn)、高端養(yǎng)老社區(qū)比較多，但養(yǎng)老市場上高端人群占比并不高，目前保險公司已經(jīng)消耗了一些高端客戶資源，未來高端客戶的需求并沒有想象中那么多。此外，隨著老年人長壽數(shù)量逐步增加，保險公司的支付壓力也會越來越大。

王國軍建議，保險公司可以換個思路做養(yǎng)老社區(qū)。普通老人的居家養(yǎng)老需求非常大，保險公司可以與地產(chǎn)公司、科技公司合作，將高端養(yǎng)老社區(qū)的一些設(shè)備和運營模式復(fù)制到居家養(yǎng)老，在家里給老年人提供護理與服務(wù)，降低老年人的養(yǎng)老成本，也降低自身的投資成本。