政策要求住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配；收取的押金數額不得超過1個月租金。

蛋殼爆雷風波后，北京、深圳正式出臺文件規范住房租賃資金監管，對長租公寓“長收短付”、金融機構將“租金貸”直接發放給住房租賃企業等行為進行規范約束。

2月2日，北京市住房城鄉建設委、市市場監管局、市金融局、市委網信辦、北京銀保監局聯合印發《關于規范本市住房租賃企業經營活動的通知》（下稱《通知》）。

《通知》適用范圍為“住房租賃企業分散承租他人住房，再出租給承租人居住，并向承租人收取租金的活動”，也就是以蛋殼公寓為代表的分散式長租公寓，自今年3月1日起正式實施。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次北京政策管控，有三個內容最關鍵，分別是：第四條，住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配；第五條，住房租賃企業向承租人收取的押金應當通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶托管，收取的押金數額不得超過1個月租金；第七條，銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。

他表示，這三條管控分別指向三種資金：租金、押金和租金貸資金。“對于租金來說，杜絕了‘長收短付’的現象，防范長租公寓企業賺‘差價’； 對于押金來說，既規定了押金只能收取一個月的水平，同時也明確了押金托管的概念；對于租金貸資金來說，此次政策并沒有打壓租金貸，但是規定此類資金不能直接支付給長租公寓。”

此前蛋殼公寓正是通過租金長收短付沉淀資金，和租金貸提前獲取用戶租金，聚集起龐大的資金池，用于業務房源擴張。2017年—2019年，蛋殼公寓僅通過租金貸獲得的預付款分別為9.4億元、21.3億元和27.5億元。

一位接近央行人士曾對《財經》(博客,微博)記者直言：“蛋殼公寓規模擴張后虧損反而越來越大，虧損額占收入的比重在50%左右，如果扣除折舊，則在35%左右。用明斯基的三種融資類型來分類，這已屬于龐氏融資。”

“長租公寓最大的問題是金融化帶來的‘資金池’”，中原地產首席分析師張大偉告訴《財經》記者：“限制租賃企業‘資金池’，嚴禁‘長收短付’，不準超過3個月租金，這就代表了這類租賃企業基本失去了挪用資金池的可能性。”

“沒有資金池，沒有租期錯配就不再有爆雷的可能性，所以北京的調控解決了根本問題，只要嚴格執行，這個行業將出現顛覆變化。”張大偉補充道。

《通知》下發后，北京房地產中介行業協會發文表態擁抱監管。會長李文杰表示，《通知》“對癥下藥”，抓住了住房租賃企業經營風險的要害，瞄準租賃經營過度金融化造成的“資金池”問題，從收付租期匹配、限制租金貸、押金監管等方面開出藥方，幫助住房租賃企業重新回到良性競爭和健康發展軌道上來。自如、相寓、美麗屋、潤寓等頭部長租公寓品牌亦表示將積極擁抱監管，主動落實《通知》相關要求。

據《財經》記者了解，當前北京市場包括自如等長租公寓仍然可以使用租金貸產品。以自如為例，其租金貸產品名為自如分期，資金提供方包括微眾端和信托端，前者當前已不再新增，后者可正常申請。《財經》記者以用戶身份咨詢自如工作人員，對方表示，自如分期合同簽約方為租戶和銀行或信托公司，貸款月利率0.56%，年化利率6.72%。“分期都是月付，服務費可以打八折，但是現在用的人比較少，因為即使打八折還是比正常季付更貴。”該工作人員表示。

無獨有偶，就在前一天，深圳市住房和建設局、中共深圳市委網絡安全和信息化委員會辦公室、中共深圳市委政法委員會、中國銀行(601988,股吧)保險監督管理委員會深圳監管局、深圳市地方金融監督管理局、中國人民銀行深圳中心支行、深圳市公安局七部門聯合下發了《關于開展住房租賃資金監管的通知（征求意見稿）》（下稱征求意見稿）。

征求意見稿同樣規定，金融機構提供住房租金貸款，需直接將貸款撥付至承租人個人賬戶。此外，該文件規定，將對租賃資金實行監管，監管范圍和方式是：通過受托經營、轉租方式開展業務的住房租賃企業收取的承租人押金及單個支付周期租金合計超過四個月租金數額的,對于超過部分的資金，由監管銀行進行監管，或者由住房租賃企業提供相應的銀行保函進行擔保。

張大偉向《財經》記者坦言，相較而言，北京的政策更加重磅。此外，他指出，當前《通知》尚缺罰則。“違反了要怎么辦？ 還要看執行情況。”

值得注意的是，《通知》強調，本市（北京市）支持專業化、規模化住房租賃企業持有房屋并依法出租。住房租賃企業可以按規定享受稅收、金融等優惠政策。